Immobilienkauf: Die ultimative Checkliste für Käufer

Vorbereitung: Finanzierung klären

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Umso wichtiger ist eine gründliche Vorbereitung. Bevor Sie überhaupt mit der Suche beginnen, müssen Sie Ihre Finanzierung klären. Sprechen Sie mit mindestens drei Banken oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler, um ein realistisches Budget zu ermitteln.

Kalkulieren Sie ehrlich: Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an, die zusammen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen können. Planen Sie außerdem eine Reserve für Renovierungen und unvorhergesehene Ausgaben ein. Die monatliche Rate sollte maximal 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen — besser weniger.

Eigenkapital ist entscheidend: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. Ideal sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil bezogen auf den Kaufpreis. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie und desto geringer ist Ihr finanzielles Risiko bei fallenden Immobilienpreisen.

Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ausstellen. Diese zeigt Verkäufern, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind, und beschleunigt den Kaufprozess erheblich.

Objektprüfung vor dem Kauf

Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, beginnt die eigentliche Prüfungsphase. Lassen Sie sich niemals unter Zeitdruck setzen — seriöse Verkäufer geben Ihnen ausreichend Zeit für eine sorgfältige Prüfung. Besichtigen Sie die Immobilie mindestens zweimal zu unterschiedlichen Tageszeiten und bei verschiedenem Wetter.

Achten Sie bei der Besichtigung auf: Zustand von Dach, Fassade und Keller (Feuchtigkeitsspuren?), Alter und Zustand der Heizungsanlage, Zustand der Fenster und Dämmung, elektrische Leitungen und Wasserleitungen, Risse in Wänden oder Decken. Fragen Sie nach durchgeführten Sanierungen und lassen Sie sich Rechnungen zeigen.

Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich relevant: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Höhe der Instandhaltungsrücklage (mindestens 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr), anstehende Sanierungen (Sonderumlagen!), die Teilungserklärung und die aktuelle Hausgeldabrechnung.

Sprechen Sie wenn möglich mit Nachbarn — sie können wertvolle Informationen über die Wohnlage, Lärm und die Eigentümergemeinschaft liefern.

Grundbuch und Baulast prüfen

Der Grundbuchauszug ist ein Pflichtdokument vor jedem Immobilienkauf. Er gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Belastungen und Rechte Dritter. Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und prüfen Sie sämtliche drei Abteilungen.

In Abteilung I steht der aktuelle Eigentümer — stimmt dieser mit dem Verkäufer überein? Abteilung II enthält Belastungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vormerkungen. Diese können den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich einschränken. Abteilung III listet Grundschulden und Hypotheken — diese müssen beim Verkauf gelöscht oder übernommen werden.

Prüfen Sie zusätzlich das Baulastenverzeichnis beim zuständigen Bauamt. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Grundbuch nicht erscheinen, aber erhebliche Auswirkungen haben können — etwa Abstandsflächenbaulasten, Stellplatzverpflichtungen oder Überbaurechte. In einigen Bundesländern (z. B. Bayern und Brandenburg) gibt es kein Baulastenverzeichnis; dort werden solche Verpflichtungen als Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.

Energieausweis und Gutachter

Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dieser gibt Auskunft über den energetischen Zustand der Immobilie und die zu erwartenden Heizkosten. Achten Sie auf die Energieeffizienzklasse: Klassen A+ bis B sind gut, ab Klasse E sollten Sie mit erheblichen Sanierungskosten rechnen.

Beauftragen Sie unbedingt einen unabhängigen Gutachter oder Bausachverständigen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Die Kosten von 400 bis 1.500 Euro sind gut investiert und können Sie vor Schäden in fünf- bis sechsstelliger Höhe bewahren. Ein Gutachter erkennt versteckte Mängel wie Feuchteschäden, Schimmelbefall hinter Verkleidungen, mangelhafte Statik oder Schadstoffe (Asbest, PCB).

Sachverständige finden Sie über die Industrie- und Handelskammer (IHK), die Architektenkammer oder den TÜV. Achten Sie auf eine entsprechende Zertifizierung und Berufserfahrung. Bei älteren Gebäuden (Baujahr vor 1980) ist eine Begutachtung besonders dringend empfohlen.

Kaufnebenkosten kalkulieren

Die Kaufnebenkosten werden von vielen Käufern unterschätzt. Sie betragen je nach Bundesland insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und setzen sich wie folgt zusammen:

Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen). Diese Steuer wird wenige Wochen nach der notariellen Beurkundung fällig und muss bezahlt sein, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Notarkosten: Rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eintragung im Grundbuch und wickelt die Zahlung über ein Notaranderkonto ab. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.

Grundbuchgebühren: Etwa 0,5 % des Kaufpreises für die Umschreibung des Eigentums und die Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank.

Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt die hälftige Teilung: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf dem Käufer maximal der gleiche Anteil berechnet werden. Üblich sind 3,57 % (inkl. MwSt.) pro Seite, regional unterschiedlich. Bei Privatverkäufen entfällt die Provision.

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro in NRW betragen die Nebenkosten: 19.500 Euro Grunderwerbsteuer + 6.000 Euro Notar + 1.500 Euro Grundbuch + 10.710 Euro Makler = 37.710 Euro (12,6 %).

Notartermin und Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Bestehen Sie darauf, den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zu erhalten — das ist Ihr gesetzliches Recht. Lesen Sie den Entwurf sorgfältig und lassen Sie ihn bei Unklarheiten von einem Anwalt prüfen.

Achten Sie im Kaufvertrag besonders auf: die genaue Beschreibung des Kaufgegenstands, Regelungen zu bekannten Mängeln und Gewährleistungsausschlüssen, den Übergabetermin, mitverkauftes Inventar (Einbauküche, Markise etc.), Regelungen zur Finanzierung und Zahlungsmodalitäten, Rücktrittsklauseln.

Beim Notartermin verliest der Notar den gesamten Vertrag. Stellen Sie alle offenen Fragen — der Notar ist zur neutralen Beratung beider Parteien verpflichtet. Änderungen sind bis zur Unterschrift möglich.

Nach dem Kauf: Wichtige Schritte

Nach der Beurkundung müssen Sie die Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlen, um die Eigentumsumschreibung nicht zu verzögern. Das Finanzamt sendet Ihnen automatisch den Bescheid zu. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Grundbucheintragung erforderlich ist.

Schließen Sie vor der Schlüsselübergabe eine Wohngebäudeversicherung ab. Erstellen Sie bei der Übergabe ein detailliertes Protokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser), dem Zustand aller Räume und übergebenen Schlüsseln. Melden Sie die Eigentumsänderung bei den Versorgungsunternehmen, der Müllabfuhr und der Gemeinde.

Fazit: Die wichtigsten Punkte

Ein Immobilienkauf erfordert sorgfältige Planung und gründliche Prüfung. Klären Sie zuerst die Finanzierung, prüfen Sie das Objekt mit professioneller Hilfe, kalkulieren Sie alle Nebenkosten realistisch und lassen Sie sich niemals unter Druck setzen. Jeder investierte Euro in Gutachter und Beratung kann Sie vor teuren Fehlern bewahren. Nehmen Sie sich Zeit — eine Immobilie kauft man nicht im Vorbeigehen.